18.2.2005

Tausta

Asunto Oy M oli 5.5.2003 päättänyt ottaa A:n hallitseman huoneiston kolmeksi vuodeksi yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen määräämän käyttötarkoituksen vastaisen käytön vuoksi.

Kanne Vantaan käräjäoikeudessa

A lausui kanteessaan, että yhtiökokouksen päätökselle ei ollut ollut asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaisia perusteita, ja vaati siksi, että päätös kumotaan pätemättömänä.

Asunto-osakeyhtiön hallitus oli 23.1.2003 pyytänyt A:ta toimittamaan lisäselvitystä huoneistossa tehdyistä korjaustöistä. A oli toimittanut ne myöhässä mutta ennen yhtiökokouksen järjestämistä, eikä huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan siten ollut ollut edellytyksiä. Rakennusvalvontaviranomaisen 10.12.2002 päivätyn tarkastuskertomuksen mukaan asunto-osakeyhtiö olisi voinut korjata tilanteen muuttamalla yhtiöjärjestystään.

Yhtiökokouksen päätös rikkoi osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Asunto-osakeyhtiön kolmesta kerhohuoneistosta yksi oli partiolaisjärjestön käytössä ja yksi yksityisen yrityksen toimitilana. Niitä ei siten käytetty yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen. Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ollut puuttunut näiden kahden kerhohuoneiston yhtiöjärjestyksen vastaiseen käyttöön.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli väärinkäyttänyt oikeuttaan eikä ollut halunnut A:n esityksestä huolimatta siirtää asian käsittelyä seuraavaan yhtiökokoukseen eikä tutustua hallituksen edellyttämiin, A:n toimittamiin selvityksiin. Yhtiökokouksen päätös oli perustunut A:n etnistä alkuperää koskeviin ennakkoluuloihin.

Yhtiöjärjestyksen määräys A:n hallitseman huoneiston käyttötarkoituksesta oli kohtuuton. Asunto-osakeyhtiö oli sallinut A:n perheineen asua huoneistossa jo neljättä vuotta. A oli toiminut yhteisymmärryksessä asunto-osakeyhtiön hallituksen kanssa yli kolme vuotta. Hänen oli annettu ymmärtää, että jos hän teettää hallituksen antamien ohjeiden mukaisen remontin ja viranomaiset hyväksyvät tekniset ratkaisut, asia olisi kunnossa.

Päätös huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan oli ennenaikainen. A toimittaisi yhtiölle kaiken sen edellyttämän selvityksen ja hankkisi tarvittavat luvat.

Vastaus

Asunto-osakeyhtiö kiisti kanteen ja totesi, että yhtiöjärjestyksen määräystä huoneiston käyttötarkoituksesta ei voitu pitää kohtuuttomana. A oli ilmoittanut mahdollisesti erikseen vaativansa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista tältä osin.

Käräjäoikeuden tuomio 12.11.2003

Käräjäoikeus totesi A:n 19.11.1999 ostaneen puheena olevat osakkeet, jotka oikeuttivat 92 m ² :n suuruisen huoneiston hallintaan asunto-osakeyhtiön rakennuksessa.

Asunto-osakeyhtiössä oli kaikkiaan 85 asuinhuoneistoa ja kolme osakashallinnassa olevaa kerhohuoneistoa. Yksi kerhohuoneistoista oli vuokrattu ulkopuoliselle yhteisölle, joka käytti sitä partiotoimintaan. Yhtä kerhohuoneistoa osakkeenomistaja käytti asunto-osakeyhtiön ilmoituksen mukaan tarvikevarastona ja lastensa pelitilana.

Yhtiöjärjestyksen mukaan A:n hallitseman huoneiston käyttötarkoitus oli kerhohuoneisto. Edellisen omistajan hakemuksesta huoneiston käyttötarkoitus oli tilapäisesti muutettu kirjanpitoaineiston varastotilaksi 9.4.2002 saakka. A oli yhdessä vaimonsa kanssa asunut huoneistossa kesäkuusta 2000 alkaen.

Asunto-osakeyhtiön varsinainen yhtiökokous oli 5.5.2003 päättänyt ottaa A:n hallitseman huoneiston kolmeksi vuodeksi yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen määräämän käyttötarkoituksen vastaisen käytön vuoksi.

Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi, jos huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu. Säännöksen 2 momentin mukaan menettelyllä on täytynyt olla vähäistä suurempi merkitys, jotta huoneisto voitaisiin ottaa yhtiön hallintaan.

Yhtiön hallituksen pöytäkirjoista ja sen isännöitsijöiden kertomuksista ilmeni, että A oli oma-aloitteisesti ja ilman tarvittavia viranomaislupia suorittanut huoneistossa töitä sen muuttamiseksi asuntokäyttöön soveltuvaksi. Isännöitsijä oli kertomansa mukaan loppusyksystä 1999 selvittänyt A:lle tämän tiedustelun johdosta, että huoneiston käyttötarkoituksen muutos vaati kaavamuutoksen ja yhtiöjärjestyksen muuttamisen. Isännöitsijän muistaman mukaan A:n ostaessa huoneiston kaupan ehtona oli ollut, että sen voi muuttaa asuntokäyttöön tai muussa tapauksessa kauppa purkautuu. A:n kertomuksesta ilmeni, ettei hän ollut tiennyt, mitä kerhohuoneistolla tarkoitetaan.

Rakennusvalvontavirasto oli 29.2.2000 määrännyt, että luvaton rakennustyö oli keskeytettävä välittömästi, kunnes toimenpiteisiin olisi saatu rakennuslupa ja hyväksytetty vastaava työnjohtaja. A oli 22.3.2000 pyytänyt lupaa huoneiston käyttötarkoituksen tilapäiseksi muuttamiseksi toimisto- ja varastotilaksi.

Yhtiön hallitus oli 27.4.2000 päättänyt antaa A:lle kirjallisen varoituksen huoneiston yhtiöjärjestyksen vastaisesta käytöstä. A oli 25.5.2000 pyytänyt käyttötarkoituksen palauttamista yhtiöjärjestyksen mukaiseksi ja varoituksen peruuttamista.

Asunto-osakeyhtiö oli 17.8.2000 kehottanut A:ta purkamaan luvattomat rakennelmat. Muutostöissä oli 1.7.2001 todettu virheitä ja puutteita. Yhtiön hallitus oli 9.4.2002 tietyin ehdoin hyväksynyt muutostöiden suorittamisen ja myöntänyt A:lle valtuudet hakea niitä varten tarvittavan luvan.

Rakennusvalvontaviranomainen oli 10.12.2002 todennut, että rakennustekniset työt eivät olleet luvanvaraisia niin kauan kuin tilaa käytetään kerhohuoneistona, mutta että sen käyttäminen asuntona vaati käyttötarkoituksen muutosluvan ja edellytti asunto-osakeyhtiön hyväksymistä. Rakennusvalvontaviranomainen oli kehottanut asunto-osakeyhtiötä lopettamaan kerhohuonetilan käyttämisen asuntona ja palauttamaan tilan käyttötarkoituksen rakennusluvan mukaiseksi viimeistään 1.5.2003 mennessä.

A:lle oli 23.12.2002 annettu tiedoksi kirjallinen varoitus huoneiston yhtiöjärjestyksen vastaisesta käyttämisestä. Samana päivänä asunto-osakeyhtiön hallitus oli kehottanut A:ta toimittamaan selvityksiä muutostöistä sekä antamaan esityksensä siitä, miten hän korvaa yhtiölle rakennusoikeuden ylityksen ja kustannukset mahdollisesta autopaikkojen lisärakentamisesta. A oli toimittanut selvityksiä, joita asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ollut pitänyt riittävinä ja hyväksyttävinä.

Johtopäätöksinään käräjäoikeus lausui, että huoneiston käyttötarkoitukseksi yhtiöjärjestyksessä oli määritelty kerhohuoneisto. Rakennusvalvontaviranomainen oli asunto-osakeyhtiötä velvoittavalla päätöksellä kieltänyt käyttämästä huoneistoa asuntotarkoitukseen, mihin A ilmoitti sitä käyttävänsä. Sen vuoksi oli katsottava, että huoneistoa käytettiin oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu.

Asuntokäyttöä ei voitu pitää sen luontoisena, ettei siitä aiheutuisi osakkeenomistajille minkäänlaista häiriötä tai yhtiölle mitään vahinkoa.

Käräjäoikeus totesi, että huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen vaatii yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksen. Yhtiön hallitus tai yhtiökokous ei ollut missään vaiheessa hyväksynyt yhtiöjärjestyksen vastaista käyttöä. Hallitus ei voi teoriassakaan antaa osakkaalle lupausta, että yhtiöjärjestystä tullaan muuttamaan.

A oli tietoisena yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta tehnyt huoneistossa muutostöitä sen muuttamiseksi asuntokäyttöön. A ei ollut oikaissut rikkomustaan vaan käytti huoneistoa edelleen asuntona.

Kerhohuoneiston vuokraaminen ulkopuoliselle ei ollut yhtiöjärjestyksen vastaista käyttöä, jos vuokralainen käytti huoneistoa yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen. Sallimalla kerhohuoneiston vuokraamisen ulkopuoliselle asunto-osakeyhtiö ei ollut loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. Selvitystä siitä, että haltuunottopäätös olisi perustunut A:han kohdistuviin ennakkoluuloihin, ei asiassa ollut esitetty.

Huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan oli siten asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukainen peruste.

Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Marjatta Kaskenmäki.

Helsingin hovioikeuden päätös 30.3.2004

A valitti hovioikeuteen toistaen kanteensa perusteineen.

Hovioikeus lausui, että käräjäoikeuden ratkaisun perusteella oli selvää, että asiassa ei ollut oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n nojalla toimitettava pääkäsittelyä ja että käräjäoikeudessa noudatettu menettely ei ollut ollut virheellinen. Valitus ei selvästikään voinut johtaa käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen eikä A:n oikeusturva asian laatu huomioon ottaen muustakaan syystä edellyttänyt valituksen käsittelyn jatkamista. Tämän vuoksi hovioikeus oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n nojalla päätti, ettei valitusta oteta enempään tutkintaan, ja jätti käräjäoikeuden tuomion voimaan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Antti Kuningas, Pirkko Kauppinen ja Birgitta Lemström.

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan hän vaati, että hovioikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan hovioikeuteen täystutkintaisesti käsiteltäväksi.

Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen vaatien sen hylkäämistä.

Perustelut

1. Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, onko hovioikeus voinut seulontamenettelyssä jättää ottamatta A:n valituksen enempään tutkintaan.

2. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan valituksen tutkimista ei jatketa, jos hovioikeus yksimielisesti toteaa olevan selvää, että:
1) asiassa ei ole 15 §:n nojalla toimitettava pääkäsittelyä;
2) käräjäoikeuden ratkaisu tai siellä noudatettu menettely ei ole virheellinen; eikä
3) asianosaisen oikeusturva asian laatu huomioon ottaen muustakaan syystä edellytä valituksen käsittelyn jatkamista.

3. A on valituksessaan hovioikeudelle toistanut käräjäoikeudessa lausumansa ja väittänyt käräjäoikeuden erehtyneen muun ohella siinä johtopäätöksessään, ettei asunto-osakeyhtiö olisi hallituksensa välityksellä antanut yhtiötä sitovaa lupausta huoneiston asuntokäytön mahdollistamisesta.

4. Korkein oikeus toteaa, että tuomiossa kuvatut tosiseikat ovat olleet riidattomia eikä asian ratkaiseminen hovioikeudessa ole riippunut suullisesta todistelusta.

5. Asiassa on ollut ratkaistavana se oikeudellinen kysymys, onko Asunto Oy M:n yhtiökokous voinut päättää osakashallinnassa olleen kerhohuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan määräajaksi sillä perusteella, että tilaa käytettiin yhtiöjärjestyksen vastaisesti asuntona.

6. Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden ajaksi, jos huoneistoa käytetään oleellisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se on aiottu tai muuten yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Säännöksen 2 momentin mukaan huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

7. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, ettei yhtiökokous ollut missään vaiheessa hyväksynyt A:n hallitseman huoneiston käyttämistä yhtiöjärjestyksestä poikkeavaan tarkoitukseen. Toimivalta tässä asiassa on yhtiökokouksella. Tästä huolimatta A on jatkuvasti käyttänyt huoneistoa asuntona. Sen vuoksi yhtiökokous onkin päättänyt ottaa huoneiston määräajaksi yhtiön hallintaan. Sillä, onko yhtiön hallitus menetellyt asianmukaisesti neuvotteluissa osakkaan kanssa, ei ole huoneiston haltuun ottamisen kannalta ollut merkitystä.

8. Tuomioistuimella on asunto-osakeyhtiölain 81 §:ää sovellettaessa edellä kappaleessa 6 todetuin tavoin harkinnanvaraa siinä, otetaanko huoneisto yhtiön hallintaan vai ei. Tässä tapauksessa hovioikeus on voinut käräjäoikeuden tuomion ja A:n hovioikeuteen tekemän valituksen perusteella pitää selvänä, että käräjäoikeuden ratkaisu ei ole virheellinen ja ettei A:n valitus voi osaksikaan menestyä.

9. Tähän nähden A:n oikeusturva ei ole asian laatu huomioon ottaen muustakaan syystä edellyttänyt hänen valituksensa käsittelyn jatkamista hovioikeudessa.

10. Valituksen käsittely on siten voitu lopettaa seulontamenettelyssä.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöstä ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Mikko Tulokas, Lauri Lehtimaja, Mikael Krogerus ja Liisa Mansikkamäki. Esittelijä Iiro Liukkonen.